Материнский (семейный) капитал можно направить на приобретение жилья. Каков порядок госрегистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и последующего оформления его в общую долевую собственность?
В соответствии с п. 1 ст. 7 федерального закона от 29.12.2006 г. N 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала (далее - МСК) осуществляется лицами, получившими сертификат.
Согласно п. 4 ст. 10 закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Однако положения данной статьи предусматривают и оформление жилого помещения в общую собственность супругов, детей. Причем, если супруги — это лица, состоящие в браке, то родители — это, прежде всего, отец и мать детей, и они могут не состоять в браке.
Пунктами 6-12 правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее - правила) установлен перечень документов, необходимых для получения средств МСК в целях улучшения жилищных условий.
Приобретенное жилое помещение возможно оформить первоначально как в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, так и в собственность лица, получившего сертификат, с последующим оформлением жилого помещения в общую собственность.
Следует отметить, что при проведении государственной регистрации в рамках осуществления правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор проверяет, в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.
При оформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, первоначально в общую собственность госрегистратор проверяет соблюдение заявителем требований ст. 10 закона N 256-ФЗ (в части оформления жилого помещения в общую собственность всех лиц, права которых на указанный объект недвижимости возникают в силу закона) в случае представления на госрегистрацию документа (сертификата), подтверждающего, что приобретение данного жилого помещения произошло с использованием указанных средств.
Однако, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена госрегистрация права собственности на жилое помещение, лицо, в чьей собственности находится жилое помещение, обязано оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей в течение шести месяцев после перечисления средств МСК (п. 8 правил).
В случае заключения сделок по отчуждению жилого помещения, приобретенного за счет средств МСК, собственником такого помещения могут быть нарушены права других участников совместной собственности (в частности, несовершеннолетних детей) ввиду того, что такие правоустанавливающие документы не отражают сведений о приобретении отчуждаемого имущества за счет средств МСК.
При этом проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию, не входит.
Как отмечалось ранее, в силу п. 8 правил, если жилое помещение оформлено в собственность лица, получившего сертификат, то в течение шести месяцев после перечисления средств МСК необходимо оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению. На практике возникают многочисленные вопросы о документах-основаниях, необходимых для государственной регистрации общей собственности на приобретенное жилое помещение.
Если общая собственность на жилое помещение, приобретенное с использованием МСК, еще не возникла и находится в собственности лица, получившего сертификат, то следует руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности. В частности, п. 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом в соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности на жилое помещение возможно на основании засвидетельствованного в установленном порядке соглашения членов семьи, определяющего размер долей в праве собственности на такое жилое помещение. Вместе с тем в настоящее время оформление общей собственности супругов и детей с определением долей осуществляется как по нотариально удостоверенному соглашению между участниками долевой собственности, так и путем заключения договора дарения между указанными лицами.
Хотелось бы отметить, что в соответствии с п.3 ст. 37 4 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
На сегодняшний день сложилась противоречивая практика применения действующего законодательства, регулирующего вопросы по распоряжению средствами МСК, в связи с чем, по нашему мнению, требуются существенные доработки и изменения в существующие нормативно-правовые акты.
Л. Зяблова.
Начальник Гиагинского отдела управления
федеральной службы государственной
регистрации, кадастра
и картографии по Республике Адыгея.
|
