Начиная с августа 2013 года, электронные СМИ неоднократно информировали россиян  об основах системы организации капремонта многоквартирных домов  (МКД) на всей территории Российской Федерации, так как законодатель внес дополнения в Жилищный кодекс РФ.
Что  же нас ожидает в 2014 году? Преобразования в организации и проведении капитального ремонта МКД коснутся и касаются абсолютно всех собственников жилья и пользователей помещений в МКД. Их прямая обязанность сейчас — принять решение по управлению и капремонту своей недвижимости — одного из компонентов его сохранения для комфортного и безопасного проживания.

В целях планирования и организации проведения капремонта общего имущества в МКД, предоставления государственной и муниципальной финансовой поддержки Кабинет министров РА своим постановлением от 31 декабря 2013 года № 331 "О республиканской программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2015-2043 годы" утвердил ее с аналогичным названием. Постановление вступило в силу со дня его принятия и опубликовано в газете "Адыгея официальная" 15.01.2014 года.
О том, как будет реализовываться программа ремонта МКД в Республике Адыгея и Гиагинском районе, в частности, шёл разговор на совещании, которое на днях состоялось в зале заседаний администрации МО "Гиагинское сельское поселение". На него были приглашены заинтересованные в этом деле лица — председатели ТСЖ, управляющие или представители МКД, а также специалисты администраций сельских поселений, курирующие вопросы жилищно-коммунального комплекса.
Директор  некоммерческой организации "Адыгейский республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов"  Р. М. Пшигонов и главный инженер этого фонда О. А. Косинов подробно рассказали о том, как в соответствии с законом  № 271 от 25 декабря 2012 года "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" изменилась система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). Теперь собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
Что за этим следует?  Начиная с 2014 года в Российской Федерации вводится новый порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании региональной программы капитального ремонта Республики Адыгея.
Что должен знать каждый собственник в связи с введением нового порядка проведения капитального ремонта?
Во-первых, право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Если собственники не определят способ формирования фонда капитального ремонта самостоятельно, данное решение за них примет орган местного самоуправления, то есть администрация того сельского поселения, на чьей территории находится МКД.
Во-вторых, в связи с принятием региональной программы капитального ремонта на каждого собственника помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах возлагается обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт в размере 4,1 руб. с одного квадратного метра общей площади квартиры. Собственники помещений многоквартирного дома могут принять решение только об уплате взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт.
В-третьих, собственники помещений многоквартирного дома должны принимать решение о проведении капитального ремонта в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта. В случае отсутствия такого решения, решение о капитальном ремонте будет принято органом местного самоуправления. Для реализации программы будут формироваться фонды капитального ремонта. Способы формирования фонда капитального ремонта можно разделить на три варианта:
— формирование на специальном счете в банке, открытом непосредственно ТСЖ (ЖСК);
— формирование на специальном счете в банке, открытом региональным оператором для конкретного многоквартирного дома;
— формирование на общем специальном счете в банке, открытым региональным оператором, на который будут поступать деньги  всех собственников (так называемый "общий котел").
Далее совещание проходило в форме вопросов и ответов.
— Что такое региональный оператор?
— Это некоммерческая организация, созданная Правительством Республики Адыгея для формирования фондов капитального ремонта и проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Правительство Республики Адыгея полностью несет ответственность за действия регионального оператора.
— Какие действия необходимо сделать и какие решения принять собственникам многоквартирных домов для выбора способа формирования фонда?
— В течение шести месяцев после официального опубликования областной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов собственникам необходимо на общем собрании выбрать способ формирования фонда капитального ремонта по своему многоквартирному дому. Это может быть "специальный" счет или счет регионального оператора.
Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта необходимо организовать и провести общее собрание собственников в течение апреля-июля 2014 года. Решения, принимаемые не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме: выбор способа формирования фонда капитального ремонта; установление взноса на капитальный ремонт в большем размере, чем установлено Правительством Вологодской области; и выбор владельца специального счета. Остальные решения принимаются простым большинством (более 50%) от числа голосов, принимаемых участие в собрании.
При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора, собственникам необходимо направить в адрес регионального оператора протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта.
При выборе специального счета необходимо принять еще  ряд  решений:
—  определить размер взноса на капитальный ремонт. Он может быть в большем размере, чем установлен правительством республики;
—  установить перечень работ по капитальному ремонту;
— установить сроки проведения работ по капремонту общего имущества МКД;
— определить владельца специального счета (это может быть ТСЖ, ЖСК или региональный оператор).
В случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор (возможен для всех способов управления домом — товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, управляющая компания, непосредственное управление):
— собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора протокол общего собрания, которым оформлено это решение;
— региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами.
— Сумма уже четко определена —  минимум 4,1 рубля с квадратного метра будут платить собственники жилья домов, в которых нет лифтов, за капремонт, начиная с октября 2014 года. Откуда эта цифра? Будет ли она меняться? На ремонт чего пойдут эти деньги?
— При расчете минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов учитывались положения приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.07.2013г . № 288 "Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт". Исходя из произведенного расчета среднее значение минимального взноса на территории республики составило 4,1  рубля на 1 кв. м площади занимаемого помещения.
Обязанность по уплате взносов возникнет с октября 2014 года, то есть по истечении восьми месяцев после официального опубликования республиканской программы капитального ремонта. Постановлением Кабинета министров РА о минимальном взносе также установлен перечень работ и/или услуг по капитальному ремонту общего имущества, которые могут производиться за счет уплаченных взносов из расчета минимально установленного размера.
Если собственники примут решение установить взнос в большем размере, то за счет получившейся разницы можно добавить виды работ на капитальный ремонт, не установленные постановлением Кабинета министров РА.
Размер минимального взноса будет ежегодно индексироваться на коэффициент инфляции. В дальнейшем предполагается произвести перерасчет и установить дифференцированный взнос на капитальный ремонт (дифференциация может быть по муниципальным образованиям республики, по типам домов, зависеть от этажности и степени благоустройства дома).
Установлен перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.  Этот  перечень включает:
1)  ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2)  ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт (в Гиагинском районе нет домов с лифтами);
3)  ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
— Можно ли как-то проконтролировать формирование и расходование средств, собранных собственниками?
— Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам дома сведения о формировании и расходовании средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома. На сайте регионального оператора будут организованы виртуальные личные кабинеты, где будет храниться и обновляться необходимая информация. Собственник всегда сможет узнать, сколько денег накопил дом и сколько он перевел сам.
Работы по капитальному ремонту начнут проводиться с 2015 года, в соответствии с республиканской программой капитального ремонта многоквартирных домов.
— А каковы методики включения дома в очередь, как понять, через сколько лет его нужно ремонтировать?
— Критерии установления очередности капремонта дома в программе определены в законе  республики. Планируемые сроки проведения работ зависят от года ввода здания в эксплуатацию, даты проведения последнего капремонта, физического износа отдельных конструктивных элементов. Есть еще один критерий, но он не является основополагающим —  это наличие общедомовых приборов учета.
И еще,  Жилищный кодекс предусматривает, что преимущество в очередности предоставляется тому зданию, где капремонт не был произведен на момент первой приватизации.
Хотелось бы также отметить, что сроки капитального ремонта различных конструктивных элементов здания могут быть разнесены по времени. То есть если крыша здания изношена больше чем фундамент, то ее отремонтируют на несколько лет раньше.
— Каким образом оценивается износ здания?
— Для этого используется паспорт БТИ. Если его нет, то износ, по методике, оценивают обслуживающие организации. Затем данные поступают в органы местного самоуправления.
Программа по проведению капремонтов будет ежегодно актуализироваться и корректироваться в зависимости от наличия средств и состояния здания.
— На капремонт будут отдельные квитанции или строка будет включена в общую сумму квартплаты?
— Это будет отдельная квитанция, либо возможно совмещение с квитанциями ресурсоснабжающих организаций или управляющих компаний. В любом случае это отдельные банковские реквизиты.
— Как быть тем, кто не является собственником жилья, а является нанимателем?
— В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений не будут платить взносы на капитальный ремонт. В данном случае взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен вносить собственник жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
— Как формировалась республиканская программа капитального ремонта?
— В республиканскую программу включены все многоквартирные дома, расположенные на территории Республики Адыгея, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащим сносу.
— Капремонты теперь дело рук самих жителей многоэтажных домов, точнее, их кошельков,—  подытожил беседу  Р. М. Пшигонов. — На мой взгляд, основная часть нормативной базы проведения капремонта МКД со стороны Кабинета министров РА подготовлена и дело теперь — за собственниками по выполнению своих обязательств (установленных законодателем в статьях ЖК РФ) по подготовке необходимых документов для формирования и подготовки краткосрочных планов реализации программы
Также собственникам следует помнить, что если они не примут решение о способе формирования фонда капитального ремонта, то такое решение за них примет орган местного самоуправления и решение это будет о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Для справки. В республиканскую программу капремонта многоквартирных домов, находящихся на территории Гиагинского района, включены 60 домов Гиагинского сельского поселения, один ст. Дондуковской, девять Айрюмовского сельского поселения.
Г. Шовгенова.